Нужно тщательно проверять квартиру перед покупкой

Нужно тщательно проверять квартиру перед покупкой

Если вы решились на покупку жилой недвижимости на вторичном рынке, то вам необходимо проявить большое внимание и скрупулезность к мелочам, прежде чем окончательно заключить сделку. Вся ответственность при этой сделке и ее дальнейший успех полностью ложится на вас. Поэтому стоит соблюсти определенные рекомендации, чтобы впоследствии не возникло никаких неблагоприятных обстоятельств после покупки жилья.

Содержание статьи:

• Что необходимо знать перед тем, как приобрести недвижимость;
• Рекомендации для проверки жилого помещения;
• Проверка жилья на возможные долги.

Невнимательность и небрежность покупателя в процессе купли-продажи недвижимости может вылиться в самый нежелательный аспект этой сферы – наличие третьих лиц, которые обладают правами на недвижимость. Данная статья позволит узнать необходимые нюансы, которые могут потенциально навредить вам, и дает нужные рекомендации, чтобы избежать подвоха при покупке квартиры «с рук».

Что следует узнать перед тем, как решиться на приобретение недвижимости

Для того чтобы быть абсолютно уверенным в том, что выбранная вами квартира является чистой в юридическом плане, лучше всего прибегнуть к помощи юриста, который является специалистом в вопросах недвижимости. Задавать много вопросов нужно обязательно, ведь на кону стоят ваши деньги, и сумма весьма велика. И если в документах окажутся «подводные камни», то вы рискуете потерять свои средства.

Следующий перечень покажет, на что именно вам стоит обратить особое внимание:

1. Продавец имеет правоустанавливающие и сопутствующие документы, сюда входят:
   • Документы, которые свидетельствуют о праве собственности, а также договора основания на каждого владельца;
   • Технический и кадастровый паспорт. Если один из этих документов отсутствует, то лицо, которое осуществляет продажу, обязано его оформить и получить.
2. Отсутствие лиц в квартире, которые в настоящий момент не прописаны, но тем не менее имеют право на проживание, несмотря на то, что владелец недвижимости меняется. Временно выписанные лица, несмотря на смену хозяев, имеют право заново прописаться в квартире и далее проживать с новыми владельцами жилплощади.

К временно выписанным гражданам могут относиться:

• заключенные, которые в настоящий момент отбывают срок наказания;
• военнослужащие срочной службы;
• дети, которые находятся в воспитательных учреждениях;
• лица пенсионного возраста, находящиеся в доме престарелых;
• лица, которые находятся в психоневрологическом диспансере на лечении.

Квартира не имеет обременения в виде прав третьих лиц в таких случаях:

• Не сдается в аренду.

• Не является залогом.

• Не находится под арестом.

• Не находится в ренте.

• Не является предметом судебного разбирательства.
  1. Если в квартире делалась перепланировка, следует выяснить, узаконена ли она. Если у владельца приобрести жилое помещение с неузаконенной перепланировкой, то будущий хозяин будет обязан узаконить ее в ближайшем будущем, а это долгий и кропотливый процесс. Если покупатель хочет приобрести жилье в ипотеку, то банк не одобрит покупку до тех пор, пока планировка не будет узаконена.
  2. Если квартира приобреталась владельцем, когда он состоял в браке, но оформлена она лишь на одного супруга, то от второго требуется согласие, которое должно быть заверено нотариусом. Если один из супругов будет против продажи жилого имущества, то состоится судебное разбирательство, где продавец может проиграть, поскольку квартира будет считаться совместно нажитым имуществом.
  3. Если продавец недвижимости получил объект продажи по наследству, то необходимо уточнить у нотариуса – имелись ли другие претенденты, указанные в завещании. Если такие имеются в наличии, то они могут заявить свои права на жилую площадь и подать в суд, чтобы заполучить квартиру.
  4. Имеется ли собственник, не достигший совершеннолетнего возраста. Если таковой имеется, в этом случае нужно получить разрешение, которое вправе выдать органы попечительства и опеки. В ином случае Регистрационная палата не даст согласия на регистрацию сделки купли-продажи.
  5. Если продажа жилой площади совершается по доверенности, то в этом случае стоит проконсультироваться у нотариуса, который ее заверял – действительна ли доверенность на данный момент. Если доверенность по каким-то причинам была отозвана, то продавец уже не имеет права на ее продажу, осуществить сделку может только владелец.

Необходимые процедуры для проверки юридической чистоты жилой площади

Проверка юридической чистоты жилого помещения возможна лишь по документам, большинство из которых должен предоставить продавец. Не стоит торопиться заключать сделку, если еще не все документы проверены. В том случае, когда продавец жилья не может предоставить необходимые документы по причинам: забыл, не было времени, завтра все будет, и тому подобное – будьте бдительны, это не более чем отговорки.

1. Требуется узнать, существует ли обременение на жилплощадь, которую вы хотите приобрести.

2. Проводится проверка истории сделок, которые совершались с этой квартирой.

3. Также следует выяснить, узаконена ли перепланировка.

4. В случае продажи жилой площади по генеральной доверенности проводится:
   • Проверка доверенности.

• Убедиться в адекватности и дееспособности продавца.

5. Наличие лиц, которые временно выписаны или прописаны.
   • Если имеются прописанные лица, то лучше всего, чтобы до продажи они уже были выписаны. Продавцу необходимо предоставить документ с паспортного стола, который будет свидетельствовать об отсутствии третьих лиц. Поскольку даже после продажи квартиры прописанные в ней люди имеют право проживать в ней, выписаны они могут быть только по решению суда.
   • Чтобы проверить наличие или отсутствие временно выписанных лиц, понадобится внимательно изучить расширенную выписку домовой книги. Ее должен предоставить собственник жилой площади. Покупателю рекомендуется присутствовать в момент получения выписки продавцом и задать несколько вопросов: есть ли лица, которые были выписаны не по новым адресам, а в тюрьмы, воспитательные дома или психдиспансер.

6. Имеются ли претенденты на наследство.

7. Согласие супруга(и).

Как не приобрести жилую площадь вместе с долгами

Следует попросить продавца предоставить все справки со всех инстанций об отсутствии каких-либо задолженностей до последнего месяца. Еще лучшим вариантом будет ваше личное присутствие в момент, когда продавец будет получать все справки. Если жилое помещение достанется вам с долгами, то ЖЭК не будет выяснять, кто именно должен, они будут требовать погашения долгов с владельца. Вы ни в коем случае не обязаны расплачиваться за чужие долги, но такие разбирательства – это трата личного времени.

В том случае если продавец не может погасить долги, он должен поставить в известность покупателя. Затем обе стороны должны принять решение – как поступить в такой ситуации. Долг может быть погашен покупателем суммой, которая входит в стоимость квартиры. Для этого нужно составить письменное соглашение, где указывается, что предоплата пойдет на погашение задолженностей.

При отсутствии долгов в договоре о купли-продажи эта информация должна быть указана. Если какие-то долги появятся после приобретения квартиры, то их обязан погасить бывший хозяин.

Если, изучая документацию по приобретаемой квартире, вы обнаружили то какие-то несоответствия информации, то, скорее всего, это стало результатом плохого взаимодействия между инстанциями и несвоевременной передачи данных. В таком случае лучше всего будет, если вы самостоятельно обойдете все нужные инстанции и на местах уточните все несоответствия.

Стоит обратить особое внимание на то, идет ли продавец вам навстречу, и насколько охотно. Например, готов ли он показывать вам квартиру в подходящее для вас время, не препятствует ли вашим встречам с соседями. Также большое значение для безопасности сделки имеет аккуратность и обязательность продавца в том, что касается предоставления нужных документов.