Рынок недвижимости имеет свои особенности и, как правило, спрос на нем всегда превышает предложение. Имея в своем распоряжении пустующую квартиру или дом, вы всегда можете получить от нее пассивный доход. Достаточно сдать ее в аренду. Казалось бы, дело достаточно простое, но все же требуется знание некоторых нюансов, касающихся поиска клиентов, составления договора аренды, сбора необходимых документов.
Передача жилья в аренду может быть осуществлена самостоятельно, либо при помощи профессиональных риэлторов. Они, как правило, получают свой процент именно с арендаторов, поэтому хозяину квартиры можно не беспокоиться о дополнительных расходах.
Первые шаги: подготовка документов
- В случае, когда вы являетесь единственным собственником жилья, которое желаете сдать в аренду, необходим пакет документов в следующем составе:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о регистрации);
- справка о том, что задолженность по оплате коммунальных услуг отсутствует;
- справка о прописанных на данной жилой площади лицах (выписка из домовой книги), которая выдается в паспортном столе; можете прочитать здесь о том, как получить такую справку.
- Если у квартиры несколько собственников, то для того чтобы сдать ее в аренду, необходимо получить их согласие.
Оно может быть представлено в трех вариантах: согласие, оформленное в письменном виде (можно написать от руки); оформление нотариальной доверенности на одного собственника, который и будет сдавать квартиру в аренду; либо достаточно будет присутствия всех собственников при подписании договора аренды жилья, в котором указывается, что квартира сдается всеми собственниками одновременно.
При таком положении дел свидетельство о собственности и паспорта предоставляются всеми владельцами квартиры.
Если же в квартире прописаны лица, не являющиеся собственниками, то от них потребуется письменное согласие или подпись в договоре аренды, в котором нужно указать их обязательно.
- Для того чтобы сдать неприватизированную квартиру в аренду, требуется согласие наймодателя, то есть муниципалитета.
С заявлением о разрешении сдать квартиру в аренду необходимо обращаться в Департамент Управления Имуществом. Обязательно нужно приложить письменное согласие всех граждан, которые прописаны в данной квартире. Согласие пишется в произвольной форме от руки, с указанием паспортных данных.
Чтобы сдать в аренду муниципальную квартиру необходимо подготовить следующие документы:
- письменное разрешение муниципалитета;
- выписка из домовой книги;
- паспорт главного квартиросъемщика;
- ордер на квартиру или договор социального найма, с указанием данных главного квартиросъемщика;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Как определить цену аренды
Цена должна быть адекватна, об этом важно помнить. Правильный подход к оценке – это гарантия успешной аренды.
Сначала надо воспользоваться самым простым способом определения размера арендной платы, а именно – изучение рынка жилья, сдаваемого в аренду. Сделать это можно как самостоятельно (газеты, специализированные сайты, доски объявлений и т.д.), так и с привлечением специалистов-риэлторов.
Одной из новых технологий являются специальные программы-калькуляторы, на которых можно посчитать стоимость аренды. Например, можете воспользоваться этим калькулятором, но подходит он только для Москвы. Цена, которая будет выведена в итоге, является приблизительной и ориентировочной. Ее окончательная цифра зависит от многих факторов. Остановимся на них подробнее.
На ценообразование оказывают влияние следующие факторы:
- Местоположение квартиры : тихий спальный район или оживленный центр города, зеленый пригород – каждый имеет свои плюсы и минусы, но расположение в центре, как правило, самое дорогое;
- Размер жилой площади (находится в прямой зависимости с ценой: чем меньше площадь, тем меньше цена);
- Техническое состояние квартиры: наличие ремонта, исправная новая сантехника и т.д. Все это поводы для повышения арендной платы.
- Наличие мебели и техники. Чем лучше обстановка, тем выше цена.
- Развитость инфраструктуры. Близость школ, детских садов, больниц, магазинов, то есть степень развития района, в котором располагается квартира.
- Транспорт. Близость метро, автобусных остановок – это повод повысить цену. Однако не всем нравится наличие под боком крупных транспортных магистралей.
После того как цена за аренду квартиры определена, приступайте к поиску клиентов.
Поиск нанимателей: способы
Способа два, как и при определении размера арендной платы: вы можете обратиться к профессионалам или сделать все своими силами.
Если вы решили сэкономить на услугах риэлтора, то у вас есть три способа найти подходящего клиента.
- Распространение информации среди знакомых и друзей.
Сделать это можно лично среди коллег или знакомых, либо через свои страницы в социальных сетях. Первые отклики можно получить уже через несколько дней.
Главное достоинство данного способа в том, что клиента вы знаете лично, либо можете уточнить информацию о нем через своих знакомых, то есть он приходит к вам по рекомендации.
Но есть и минус, знакомые или друзья, которые станут нанимателями, могут попытаться «сесть вам на шею», а именно попросить снизить плату или, например, задерживать ее своевременное внесение и т.д.
- Размещение объявления о сдаче в аренду на специализированных сайтах. В газетах.
Для большей наглядности и убедительности выкладывайте фотографии квартиры и указывайте время для телефонных звонков. Есть риск, что большая часть обращений будет поступать от риэлторов.
- Поиск по объявлениям арендаторов.
Людей, которые ищут съемное жилье, очень много, причем в объявлениях всегда указываются личные данные. Вы сможете выбрать категорию, подходящую именно вам: студенты, семейные, с детьми или без и т.д.
Показ квартиры при аренде: основные правила
Прежде чем приглашать потенциальных арендаторов, необходимо привести квартиру в порядок. Это ответственный момент, который многое решает.
Желательно сделать уборку, проветрить помещение, если в нем никто не живет, то возможно появление затхлого запаха. Замените или вообще уберите сломанную бытовую технику, приведите в порядок мебель.
При показе квартиры общайтесь с потенциальным арендатором, задавайте вопросы, уточняйте интересующую вас информацию. В случае положительного решения обязательно обсудите все подробности аренды – это сэкономит время при подготовке договора.
Составление договора аренды
Договор аренды можно составить самостоятельно, для этого скачайте образец по ссылке. Это всего лишь основа, дополняйте и изменяйте его под свою ситуацию.
Поговорим только о самых основных моментах, которые обязательно должны быть прописаны в договоре.
Основание арендного договора
Требуется указать основания, на которых вы распоряжаетесь собственностью: согласно правоустанавливающим документам либо доверенности от собственника, договору социального найма.
- Права и обязанности, условия сторон. Избегайте расплывчатых формулировок. Все должно быть предельно ясно и четко (с указанием дат, сумм и т.д.).
- Срок действия договора.
- Способ и срок внесения арендной платы. Она может взиматься наличными, либо перечисляться на банковский счет.
- Вопрос оплаты коммунальных услуг, телефона и домофона, если таковые имеются.
Как правило, плата за коммунальные услуги ложится на квартиросъемщиков, при подписании договора этот вопрос необходимо тщательно регламентировать, чтобы избежать в последующем недоразумений. Всегда указывайте сроки, впишите показания счетчиков воды, газа, электроэнергии на момент сдачи квартиры в аренду.
Проверка квартиры
Хозяева очень любят проверять состояние своей квартиры, но делать это нужно не в ущерб квартиросъемщикам. Поэтому заранее договоритесь о периодичности и времени таких проверок. Возможно, вы совместите их с моментом принятия арендной платы, если вы договорились о наличном расчете. Чтобы не было неприятностей и недомолвок, обязательно укажите на то, что владелец квартиры не имеет права входить в нее в отсутствие квартирантов, за исключением экстренных ситуаций (каких именно – тоже надо указать).
О порядке расторжения договора
На случай, если один из участников договора пожелает расторгнуть его, всегда указывайте сроки, в которые стороны должны друг друга предупредить. В первом случае это позволит хозяину квартиры найти новых клиентов и проверить оплату всех счетов. Во втором случае наниматели успеют найти новое жилье, и подготовиться к переезду.
Ответственность сторон в случае порчи имущества
Необходимо предусмотреть вопрос материальной ответственности нанимателей за мебель, бытовую технику, ремонт квартиры.
Вопросы поведения
Все мы взрослые люди и понимаем, что ситуации бывают разные. Но лучше всего заранее обговорить вопрос проведения каких-либо шумных мероприятий, в особенности, если соседи очень «беспокойные», есть смысл договориться о том, чтобы предупреждать их.
Взаимная проверка документов. Желательно пункт о том, что такая проверка была проведена, тоже включить в договор.
Если вы сдаете в аренду меблированную квартиру с бытовой техникой, то обязательно составляйте акт приема-передачи. Это нужно не только хозяину квартиры, но и арендатору, чтобы впоследствии не возникло споров о том, что было сломано до него или же им самим. При перечислении техники и мебели указывайте степень износа. За основу можете взять отсюда бланк акта приема-передачи квартиры.
Действия после того, как договор заключен
После того, как вы заключили договор, и все вопросы решены, остается еще несколько маленьких нюансов. Советуем сделать вам следующее:
- проинструктировать новых жильцов о том, как обращаться с техникой, снимать показания со счетчиков;
- оставить им телефоны всех экстренных служб и обслуживающих компаний;
- предупредить соседей о том, что квартира сдана в аренду, чтобы в случае возникновения каких-либо вопросов, они обращались к вам.
Надеемся, что ответили на все ваши вопросы по данной теме. Если нет, то оставляйте их в комментариях к статье.
Ольга