Зачастую, став собственником той или иной квартиры, мы обнаруживаем, что планировка квартиры не в полной мере отвечает нашим пожеланиям. И в этот момент возникает идея провести небольшую перепланировку: расширить балкон, убрать пару перестенков, совместить ванную комнату и санузел.
Прочитав статью, Вы узнаете:
- Условия узаконения перепланировки
- Как провести узаконение самовольной перепланировки квартиры
- Как узаконить перепланировку перед началом ее проведения.
- Расходы на узаконение перепланировки
Условия узаконения перепланировки
Прежде всего, следует помнить об установленных законодательством запретах на проведение перепланировки.
В частности строго запрещается:
- Проводить перепланировку путем увеличения кухни или санузла за счет площади одной из комнат квартиры ;
- Объединение кухни и комнаты аркой, если в кухне находится газовая плита;
- Убирать несущие стены (не только запрещено, но еще и опасно);
- Проводить перепланировку путем вмешательства в общедомовые коммуникации: перенос, уменьшение, удаление труб, радиаторов отопления и т.д.
- Менять местоположение ванной комнаты или туалета таким образом, чтобы они оказывались над жилой комнатой соседей снизу;
- Проводить перепланировку путем увеличения площади балкона за счет жилой комнаты (арку при этом делать не запрещено, если ее ширина не превышает 1 м).
- Делать полы с подогревом, «запитываясь» от общедомового отопления;
- Устанавливать на лоджии/балконе радиаторы отопления «запитанные» от общедомовых;
Следует помнить, что результаты Вашей перепланировки не должны ухудшать жилищные условия данной квартиры.
К примеру: Вы решили увеличить площадь своей кухни посредством уменьшения площади санузла. Таким образом, Ваша кухня будет находиться в так называемой зоне риска, поскольку будет попадать в зону расположения соседского санузла. Подобное расположение помещений является нарушением норм СаНПиН 2.1.2.2645-10.
Допускается увеличение площади кухни за счет площади коридора.
В таком случае не будет иметь место нарушение жилищных условий соседей, а также отсутствует факт использования Вами жилой площади для увеличения кухни. Данное правило нашло свое отражение в Постановлении Правительства РФ № 47 от 26 января 2006 года.
Обязательным условием перепланировки кухни является сохранение естественного освещения. В крайнем случае, свет в кухню может попадать из комнаты через стеклянные перегородки.
Что разрешается при перепланировке:
- Вы можете объединить кухню с комнатой, поставив дверной проем. Допускается также установка арки, которая должна иметь раздвижные двери. Будут эти двери закрыты или открыты, это другой вопрос. Во всяком случае, у Вас появится кухня-студия с газовым оборудованием.
- Увеличение ванной комнаты или туалета допускается за счет площади коридора – главное, чтобы высота полов санузла была ниже на 3-5 сантиметров, чем в смежном помещении.
- Допускается перенос водяных труб от стояка, Вы вправе также протянуть новые трубы, главное соблюдать при этом угол слива.
Следует отметить, что зачастую, принимаясь за перепланировку, многие люди путают понятия «перепланировка» и «переоборудование». И первая, и вторая требуют специальных разрешений, а после проведения заносятся в технический паспорт. Однако перепланировка касается только конфигураций квартиры, то есть всего того, что влияет на ее площадь: снос стен, установление перестенков, уменьшение либо увеличение площади. В свою очередь, переоборудование – это изменение системы жилищных коммуникаций.
Как провести узаконение самовольной перепланировки квартиры
Как правило, перепланировка делается при первом же удобном случае, а вопросы узаконения оставляются на потом.
Важно: Если Вы провели самовольную перепланировку, а теперь хотите узаконить ее статус, то Вам следует обращаться в суд. Только решением суда перепланировка приобретает статус законной, и Вам не потребуется возвращать квартиру в первоначальное состояние. Если же в иске будет отказано, то Вас обяжут вернуть квартиру в ее первоначальное состояние, кроме того, штраф за перепланировку составляет до 30 тыс. рублей.
Итак, готовимся к суду:
Вам, прежде всего, необходимо получить новый технический паспорт, для этого идем в БТИ.
- Подаем заявление на вызов техника и выдачу паспорта, а также следующие документы:
- старый технический паспорт на квартиру;
- документы о праве собственности на квартиру;
- К Вам в гости приходит техник из БТИ: замеряет, чертит, сравнивает со старым паспортом.
- Получаем в СЭС справку о том, что квартира после перепланировки соответствует всем нормам санитарно-эпидемиологического контроля. Для этого сотрудником СЭС будет сделан выезд на место для осмотра квартиры.
- После получения в БТИ нового технического паспорта на квартиру, обращаетесь в проектную организацию (любую, лишь бы была лицензия) с заявлением о выдаче технического проекта.
- После получения технического проекта со всеми документами идете в Архитектурный отдел и сообщаете о проведенной перепланировке.
- Следующее место назначения – суд.
При обращении в суд с иском об узаконении проведенной перепланировки Вам необходимо подать такие документы:
- Исковое заявление об узаконении самовольной перепланировки квартиры.
- Свидетельство о Вашем праве собственности на квартиру (оригинал) или его нотариально заверенная копия.
- Технические паспорта на Вашу квартиру. Подается как старый, так и новый паспорт со всеми внесенными изменениями.
- Заключение из СЭС о соответствии проведенной перепланировки и квартиры нормам санитарного и иного контроля.
- Выводы проектной организации о технической возможности оставления проведенной перепланировки.
В случае принятия судом решения в Вашу пользу и признания проведенной перепланировки законной, Вам необходимо в Кадастровой палате получить новый кадастровый паспорт на переделанную квартиру.
Если благодаря Вашей перепланировке изменилась жилая площадь квартиры, то потребуется получать новое свидетельство о государственной регистрации прав на квартиру. Такое свидетельство Вы сможете заказать и получить в УФРС.
Как узаконить перепланировку перед началом ее проведения
- Первый шаг – сбор необходимых документов на квартиру, в которой планируется перепланировка. Для узаконения планируемой перепланировки, точнее, для получения разрешения на нее, Вам потребуются:
- Новый технический паспорт на Вашу квартиру.
Для получения технического паспорта Вам следует обратиться в БТИ с заявлением о проведении перепланировки. На основании заявления к Вам приедет техник из БТИ, проведет осмотр и замеры, а после этого (уже в БТИ) Вам выдадут новый технический паспорт с существующей на данный момент планировкой.
- Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности).
- Выписка из домовой книги, в которой будут отражены все зарегистрированные в квартире граждане. Такую выписку Вы сможете получить в паспортном столе, следуя инструкциям, указанным в данной статье.
- Важный документ: Разрешение на проведение перепланировки, полученное от всех совершеннолетних жильцов квартиры, заверенное к тому же сотрудниками ЖЭУ.
- Финансовая справка с лицевого счета, выдаваемая бухгалтерией паспортного стола.
- С указанным выше пакетом документов Вам следует обратиться в отдел архитектуры районной администрации.
- В это же время Вы занимаетесь составлением эскиза или проекта перепланировки Вашей квартиры.
Какой конкретно документ составлять: эскиз или проект, зависит от того, что именно Вы собрались менять в квартире.
По эскизу
В настоящее время эскиз изготавливается очень просто и без какого-либо юридического оформления. Вам необходимо взять план своей квартиры и с помощью ручек (карандашей) двух цветов нанести на план желаемые изменения. Красным цветом отмечается то, что удаляется (сносится). Зеленым цветом обозначаете то, что будете строить.
В эскизе необходимо отмечать:
- Планируемый монтаж и/или демонтаж исключительно ненесущих стен;
- Планируемая замена окон, увеличение или уменьшение их площади;
- Демонтаж или монтаж перестенков ванной комнаты и санузла;
- Демонтаж и закладывание дверных проемов, обустройство новых дверных проемов.
Следует отметить, что в случае планирования переоборудования квартиры (замены элементов санузла: раковина, ванна, унитаз), необходимо будет получить разрешение от жилищной инспекции.
Разрешается проводить демонтаж или, напротив, установку стен (перестенков) из легких материалов: гипсокартона, ДВП и ДСП, поскольку они не увеличивают нагрузку на строение.
По проекту
Изготовление проекта требуется в тех случаях, когда предполагаемая перепланировка является более сложной, нежели в случае с эскизом. Проект потребуется, если Вы собираетесь осуществить:
- монтаж лестниц в двухуровневой квартире;
- замену места расположения таких помещений как ванной с туалетом;
- изменение устройства пола, замена его слоев;
- замена оборудования кухни, в частности замена газовой плиты на электрическую и наоборот;
- монтаж стен из тяжелых материалов: кирпич, пенобетон и другие;
- монтаж новых дополнительных коммуникаций: автономное отопление, накопительный водонагреватель.
Поскольку проведение указанных выше работ требует определенных познаний в области инженерии, электрики и других специальных знаний, изготовлением проекта занимаются только уполномоченные органы, в частности:
- СЭС (Санитарно-эпидемиологическая станция);
- МЧС;
- отдел архитектуры города и главный архитектор.
К числу документов, необходимых для узаконения предполагаемой перепланировки квартиры по проекту относятся:
- Технический паспорт квартиры, составленный на настоящий момент.
Такой паспорт Вам выдадут в БТИ на основании заявления. При этом, на объект (Вашу квартиру) должен будет выйти техник из БТИ и сделать необходимый осмотр, замеры и фиксацию. После этого, спустя некоторое время в БТИ Вы получите технический паспорт на Вашу квартиру, отображающий состояние квартиры «на сегодня».
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
§ Техническое заключение о возможности проведения такой перепланировки, об отсутствии риска давления на несущие конструкции.
§ Выписка из домовой книги, отображающая информацию обо всех прописанных в квартире лицах. Выписку можно получить в паспортном столе. О том, как это сделать, читайте по ссылкам выше .
- Копия финансово-лицевого счета Вашей квартиры, которую можно получить в бухгалтерии паспортного стола.
При составлении проекта перепланировки в нем отображаются абсолютно все изменения, которые будут произведены при перепланировке. В проекте до сантиметра будут указаны все расчеты, размеры новых конструкций и другие технические данные.
После того как эскиз или проект будут полностью составлены, Вам необходимо отнести данные документы в архитектурный отдел Вашей районной администрации. Документы подаются в двух экземплярах.
У сотрудников архитектурного отдела Вы сможете получить необходимые бланки заявлений, которые следует заполнить и добавить к упомянутому ранее пакету документов. После того, как все заявления будут составлены, поданный Вами пакет документов считается принятым и поступает в работу.
Важно : Если Вы колеблетесь, что именно Вам необходимо составлять: эскиз или план, обратитесь за консультацией в жилищную инспекцию.
Ваши документы будут находиться на рассмотрении в течение 30 дней. По результатам рассмотрения заявлений и поданного пакета документов будет принято решение: разрешить или запретить перепланировку.
Если разрешение получено, у Вас имеется около 4-х месяцев для выполнения всех работ по перепланировке.
После завершения всех работ в квартире Вам следует вызвать представителей районной администрации (жилищной инспекции), которые должны осмотреть квартиру и зафиксировать факт соблюдения проекта при проведении работ по перепланировке. Такая фиксация будет отображена в акте выполненных работ.
На основании акта выполненных работ, эскиза (проекта) перепланировки, копии разрешения на проведение перепланировки, Вы, обратившись в БТИ, сможете получить новый технический паспорт на свою видоизменённую квартиру.
Если при проведении перепланировки изменилась жилая площадь Вашей квартиры, то кроме нового технического паспорта Вам также потребуется новое свидетельство на право собственности. Получить свидетельство Вы сможете в Регистрационной палате.
Итак, на этом Ваша работа по узаконению перепланировки считается завершенной.
Расходы на узаконение перепланировки
Стоимость узаконения перепланировки зависит от многих факторов. В среднем, Вам придется понести следующие расходы:
- Оплата услуг посредников (если Вы решили поручить вопрос узаконения специалистам).
- Заказ нового технического паспорта – стоимость от 900 руб.
- Заказ нового кадастрового паспорта – от 500 руб.
- Судебные расходы (если узаконение проходит через суд) – от 200 руб .
- Изготовление проекта перепланировки – от 4 тыс. руб.
Добавьте к этому также и стоимость самих работ по перепланировке, стоимость материалов, и Вы получите приблизительную стоимость всего процесса перепланировки.
Следует помнить, что львиную долю расходов будут занимать услуги посредников по узаконению процедуры перепланировки, к коим Вы решите обратиться, если захотите сэкономить свое время и нервы. Однако можно всё сделать самостоятельно, чем значительно сократите свои расходы, при этом процесс может занять больше времени, а также понервничать тоже придется.
При этом если внимательно изучить всю пошаговую процедуру оформления, ответственно подойти к подготовке необходимых документов, то и проблем с оформлением перепланировки не возникнет.
Если у Вас остались вопросы, можете задать их через форму комментариев, расположенную ниже.
Ольга