Правильно составляем договор и проводим задаток при покупке квартиры

Купить квартиру за наличные деньги могут позволить себе не все. В этом случае первое к чему прибегают люди – кредит (ипотека). При этом вы сначала выбираете квартиру, вносите задаток, и только потом банк одобряет запрошенную вами сумму.

В этой статье мы рассмотрим основные вопросы, касающиеся данной темы. А именно:

• информация, которую необходимо знать до передачи задатка;
• составление договора о задатке при покупке квартиры;
• порядок проведения задатка;
• расписка о получении задатка (составление и подписание).

Для начала необходимо уточнить, что понимается под задатком. Задаток представляет собой установленную денежную сумму, которая предоставляется продавцу покупателем и является доказательством серьезности его намерений на покупку квартиры.

В свою очередь продавец тоже принимает на себя обязательства, согласно которым он не может продать эту квартиру кому-либо до истечения определенного срока, когда должна поступить основная сумма. По сути, задаток является гарантом успешной сделки и способствует выполнению обязательств сторон. При покупке задаток засчитывается в оплату полной стоимости квартиры.

Основные нюансы до передачи задатка

Нельзя просто взять и отдать деньги (задаток) продавцу, пожалуй, это понимают все. Данное действие требует обязательного заключения письменного договора. Он должен соответствовать всем правилам и требованиям, то есть иметь юридическую силу, в противном случае – это будет просто бумага. Договор нужен в первую очередь покупателю, так он убережет себя от неправомерных действий со стороны недобросовестных продавцов. Ведь появляется письменное подтверждение передачи определенной суммы денег и обязательства о том, что квартира не будет продана, пока покупатель собирает требующуюся сумму.

Не забывайте, что, отдавая задаток, вы тоже приобретаете обязательства, а именно – покупку данной квартиры. В случае если вы находите более подходящий вариант, задаток не возвращается. Если же продавец отказывается от сделки, то он обязан вернуть задаток покупателю, причем в двойном размере (ст. 360, 361 ГК РФ).

С точки зрения теории все предельно ясно и прозрачно, однако на практике возникает множество нюансов и махинаций, которыми активно пользуются мошенники. Главное оружие в этом случае – бдительность и прямое обращение к законам, благо сейчас это не проблема.

Вот несколько моментов, на которые стоит обратить внимание покупателям перед тем, как будет передан задаток и заключен договор.

• Всегда проверяйте у продавца наличие оригиналов правоустанавливающих документов, а именно свидетельства о праве собственности на данную квартиру и договора основания.
• Не обязательно, но желательно присутствие всех собственников продаваемого жилья (указанных в свидетельстве) при заключении предварительного договора и передаче задатка.

В случае их отсутствия продавец обязан предоставить нотариальную доверенность от остальных собственников. Так, если собственник указан один, и он состоит в браке, то обязательно должна быть доверенность от второго супруга. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

• Если продавец не предоставляет сам, то обязательно требуйте справку о лицах, которые прописаны в данной квартире или, иначе говоря, расширенную выписку из домовой книги, в том числе со сведениями о лицах, которые временно выписаны в связи с прохождением службы в армии или отбыванием срока в местах лишения свободы.
• Не нужно заключать предварительный договор и вносить задаток, если перепланировка в квартире не узаконена.
• Попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на квартиру, которую он вам продает. В нем указываются все правообладатели, прописанные в свидетельстве о праве собственности, а также содержатся данные о нахождении квартиры в обременении третьих лиц.

Всем, кто планирует приобретение недвижимости, советуем прочитать статью о том, как проверить квартиру перед покупкой. Если вы не уверены, что сделка совершается согласно букве закона, то лучше всего пригласить юриста или нотариуса, либо проконсультироваться у них.

Договор задатка: составляем правильно

Типовой образец договора задатка вы можете скачать по ссылке.

Итак, имея перед глазами образец договора, следует заметить, что в нем всегда указываются следующие данные, согласно ст. 380 и 381 ГК РФ:

1. Собственники квартиры, которая продается, а также покупатель (или покупатели).
2. Данные о продавце и покупателе (по паспорту), с указанием места проживания.
3. Цена продаваемой квартиры.
4. Точные данные о квартире: площадь, адрес и другие существенные характеристики.
5. Сроки, в течение которых должны быть исполнены обязательства.
6. Иные условия, имеющие значение для сторон. Например, о договоренности оплатить покупателем мебель, которая есть в квартире, коммунальные платежи т д.

Остерегайтесь продавцов, которые предлагают вам ограничиться простой распиской о внесении задатка, без заключения договора. Делать этого ни в коем случае нельзя. Недобросовестный продавец может запросто отказаться от сделки, не вернуть деньги или вообще «потеряться». Придется обращаться в суд, а это – время, нервы и расходы.

Когда все формальности соблюдены, и наступает время подписания договора, проверьте у продавца все документы еще раз. Нотариального заверения для договора задатка не требуется.

Как проводится договор задатка

Процесс осуществляется в несколько этапов.

Согласование с продавцом размера задатка

Это должна быть фиксированная сумма, например, определенный процент от общей стоимости квартиры.

1. Непосредственно составление предварительного договора. Используйте для этого представленный выше образец и руководствуйтесь основными правилами.

3. Для подстраховки попросите у продавца расписку в том, что он получил деньги. О том, как ее составить, мы поговорим позже. Передавайте деньги только после того, как расписка будет у вас на руках.
4. Хорошо, если сделка будет совершаться в присутствии свидетелей, особенно процесс передачи денег.

5. Обязательно оговаривайте сроки, в которые должны быть исполнены все обязательства.
6. Обменяйтесь не только документами, но и контактными данными.

Составление расписки о получении задатка

Расписка о получении определенной денежной суммы (задатка) – это обязательный этап заключения предварительного договора купли-продажи.

Лучше всего написать расписку от руки, так как в случае не очень удачного исхода это поможет при обращении в суд. Подпись достаточно легко подделать, а вот целый текст – это хорошая база для почерковедческой экспертизы, если она потребуется. Все документы, в том числе и расписку, подписывайте только шариковой ручкой и никогда не используйте гелиевую.

Расписку дают покупателю все собственники жилья, если их несколько. При этом сумма задатка в ней указывается в соответствии с долями, которые указаны в свидетельстве о праве собственности. Если один из собственников еще не достиг совершеннолетия, то его процент от задатка переходит одному из родителей, либо опекуну.

При составлении расписки должен соблюдаться определенный порядок. Она включает следующие пункты:

• название документа, а именно: «Расписка о передаче задатка по договору от… (число)»;
• дата, когда расписка была составлена и подписана;
• полное отражение паспортных данных продавца;
• в обязательном порядке следует указать, что происходит передача задатка, а не чего-либо иного;
• указывается как размер задатка, так и валюта: лучше всего, чтобы сумма была написана и цифрами, и прописью. Сумму задатка следует перевести в рубли даже в том случае, если вы выплачиваете деньги в другой валюте;
• необходимо вставить ссылку на договор задатка, к которому будет прилагаться данная расписка;
• краткое описание предмета сделки – недвижимости: площадь, адрес, правоустанавливающие документы и их реквизиты;
• расписка должна быть подписана продавцом.

Более понятно эта информация будет восприниматься на примере.

Стоит также сказать, что расписку пишет тот, кто получает деньги. Вариант, когда вам предъявляют доверенность на ее написание, не совсем надежен, лучше от него отказаться, так как подделать подпись на доверенности легко. Если записка представлена в напечатанном виде, то лучше воспользоваться услугой заверения у нотариуса.

При возникновении каких-либо подозрений не стесняйтесь попросить паспорт продавца и сравнить подписи.

Задаток за квартиру можно вернуть, но только по каким-либо серьезным причинам и лишь по взаимному соглашению сторон договора.

Будьте аккуратны и бдительны, надеемся, что приведенная на нашем сайте информация поможет вам в этом. Относитесь к выбору квартиры очень серьезно и помните, что отдавая задаток, вы должны быть полностью уверены в своем выборе. Иначе это грозит вам потерей денег. Если вы сомневаетесь или подозреваете что-то неладное, обращайтесь к юристам и нотариусам или же к профессиональным риэлторам.

Так же вам, возможно, будет интересна информация, представленная в статье, о том, как самому выписаться из квартиры.

Все вопросы, возникшие после прочтения данной статьи, просим оставлять в комментариях.