Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Купля-продажа квартиры до окончательного завершения ее строительства или переуступка прав на ее собственность называется цессия. Цессионером является лицо, купившее квартиру непосредственно у Застройщика, как правило, это инвестор. Он передает покупателю право получения квартира за большую стоимость, чем приобрел у строительной компании. При этой сделке покупатель осознает, что вместе правом участника строительства на него переходят также риски и обязанности, исходящие из нарушений, произведенных по вине Застройщика.

До оформления сделки по переуступке

До продажи квартиры по ДДУ Цессионер обязан произвести оплату всей суммы долга за квартиру строительной компании или же передать долг Покупателю квартиры. С этой целью должен быть составлен Договор о переводе долговых обязательств новому владельцу. Подобная продажа квартиры может производиться несколько раз, вплоть до окончания строительства, то есть до сдачи в эксплуатацию дома и до получения собственником акта о передаче квартиры. При продаже квартиры по ДДУ обязательной является регистрация в УФРС.

При покупке квартиры таким способом право требования на квартиру остается закрепленным за Продавцом. Исходя из этого, Покупатель не имеет права продажи квартиры какому-либо третьему лицу.

С 01.04.2005 года действует закон об обязательной регистрации ДДУ или договора об инвестировании в органе регистрации. Следовательно, если квартира была приобретена до начала действия закона об обязательной регистрации ДДУ с Застройщиком, то регистрация недвижимости не обязательна. Вполне достаточным является заключение соглашения между Продавцом и Покупателем об уступке прав требования с Застройщиком.

Во всех перечисленных случаях переуступка прав оформляется исключительно после полной оплаты Продавцом суммы по изначально заключенному между ними договору или же договором перевода оставшегося долга со стороны нового покупателя.

Порядок оформления переуступки

Оформление вышеуказанного договора делится на 4 основных этапа.

Первым этапом является проверка наличия требующихся документов у Застройщика

До начала процедуры оформления договора по переуступке квартиры в новостройке требуется удостовериться в наличии всех необходимых документов у застройщика.

Запрос документации можно произвести непосредственно в офисе строительной компании:

• Устав и учредительные документ компании застройщика.
• Государственная регистрация организации.
• Документ, подтверждающий факт постановки на учет в налоговых органах.
• Документы на владение землей, к примеру, свидетельство о праве собственности либо договор аренды на землю.
• Вся бухгалтерская отчетность за последние 4 месяца текущего года.
• Документация, подтверждающая право на строительство.
• Проект строительства, включающий в себя:
1. Разрешение на организацию строительства;
2. В случае если строительная компания не является собственником земельного участка, требуются права на участок в виде договора аренды, с указанием кадастрового номера и площади участка.
3. В проекте указываются цели строительства.
4. Важно наличие указанных этапов строительства новостройки.
5. Сроки завершения строительства.
6. Расчетные сроки сдачи здания в эксплуатацию.
• Документация, указывающая на источники финансирования строительства здания.
• Проектная декларация, указывающая на способ исполнения обязательств застройщика.

Второй этап заключается в непосредственной подготовке продавца и покупателя к сделке

Продавцу необходимо:

1. Сообщить строительной компании (Застройщику) о переуступке прав требования на квартиру или об ее продаже.

Застройщика можно уведомить о юридической процедуре переуступки права требования либо лично посетив офис компании, либо отправив уведомление в письменной форме. В противном случае сделка признается недействительной. Предпочтительно чтобы непосредственно при заключении сделки доверенное лицо строительной компании присутствовало в качестве третьей стороны договора.

2. Застройщик должен предоставить свое согласие на продажу квартиры в письменной форме.

Документ, подтверждающий согласие строительной компании, можно получить в их офисе. Как правило, застройщики требуют за оформление процедуры переуступки 5% со сделки, так как продавец производит продажу квартиры в новостройке по более высокой цене, чем она была куплена у застройщика. Строительная компания высчитывает свой процент, исходя из суммы сделки. К примеру, в случае если квартира была изначально куплена за 1 500 000 рублей, а продается за 2 000 000 рублей, то процент застройщика составит 100 000, которые перечисляются на банковский счет компании.

3. Получить справку, подтверждающую отсутствие долга перед застройщиком.

В справке указываются все расчеты, которые были произведены по договору между продавцом и застройщиком. Справка подтверждает, что расчеты были произведены в полном объеме. Данный документ выдается исключительно при 100% погашении суммы договора или же при переводе оставшейся суммы долга на нового покупателя квартиры, после заключения соглашения между покупателем и продавцом. Третье лицо в договоре – строительная компания.

4. В случае покупки недвижимого имущества в браке требуется нотариально заверенное согласие мужа или жены на продажу.
5. В случае если квартира находиться под залогом банка, требуется взять его письменное согласие на переуступку прав требования. Справка выдается после погашения суммы долга по ипотеке в полном размере.
6. Взять справку формы № 3 из ЕГРП на владение квартирой.

В этой выписке указывается продавец, являющийся правообладателем квартиры, если ДДУ или договор инвестирования был зарегистрирован в соответствующем органе. Для заказа выписки из ЕГРП следует пройти по ссылке.

Покупателю необходимо:

1. Если покупатель находиться в браке необходимо взять согласие мужа или жены, заверенное нотариусом. В случае если в сделке принимают участие оба супруга или же согласно брачному договору они раздельно владеют имуществом, данная справка не требуется.
2. При приобретении квартиры в ипотеку или с использованием другого вида кредитования требуется подписать и получить договор о кредитовании, а также закладную.

Третьим этапом является составление договора переуступки прав

После завершения всех вышеперечисленных действий требуется составить договор цессии между продавцом и покупателем, а также подписать его в регистрирующем органе. В обязательном порядке указывается изначальный тип договора. Его можно составить как в офисе строительной компании, так и в юридическом агентстве. Образец договора вы можете скачать отсюда.

Четвертым этапом сделки является регистрация договора в соответствующих органах

Регистрация цессии производится в одном из регистрирующих органов, к примеру это может быть: Многофункциональный центр, Кадастровая палата или Регистрационная палата.

1. Регистрация договора происходит при физическом присутствии всех участников сделки.
2. Необходимо предоставить нижеперечисленные документы:
   • Паспорта всех участников сделки. Если одну или стороны представляют доверенные лица, необходимо также предоставить и доверенность, заверенную нотариусом.
   • Нотариально заверенное согласие супруга(и) на продажу квартиры в случае ее приобретения в браке.
   • Первоначальный договор, заключенный между продавцом и застройщиком. Может быть представлен как ДДУ, так и договор инвестирования или соинвестирования. Также принимается предварительный договор о купле-продаже.
   • Справка, подтверждающая отсутствие долговых обязательств перед застройщиком, или договор перевода долга на покупателя.
   • Согласие компании застройщика на проведение сделки цессии в письменной форме. Как правило, при заключении подобных договоров представитель строительной компании присутствует на сделке в качестве третьего лица и там же дает свое согласие на продажу недвижимости.
   • В случае если квартира была куплена по ипотечному кредитованию, потребуется согласие банка на продажу в письменной форме.
   • Кредитный договор или закладная от банка, если недвижимое имущество приобретается по ипотечному кредитованию.
3. После предоставления всех документов оплачивается государственная пошлина. Каждый из покупателей получает отдельную квитанцию. Оплата производится на месте в кассе, как правило, находящейся в этом же здании.
4. Регистратор заполняет заявления согласно приложенным документам. В данном заявлении указывается собственно квартира, ее технические характеристики, а также информация об участниках цессии. После проверки данных все участники подписывают заявление.
5. Регистратор обязан забрать проверенное заявление, а также оригиналы всех предоставленных документов, за исключением паспортов, и выдать обеим сторонам расписки о получении оставленной документации. В расписке указывается дата получения готового договора о передачи прав требования, а также изначального договора между продавцом и строительной компанией, а также оригиналов оставленных документов.

По завершении этого времени можно связаться с регистрирующим органом и узнать точную информацию о времени получения документации.

6. Покупатель забирает договор в день, назначенный регистратором, а продавец забирает изначально заключенный со строительной компанией договор, дабы оплатить налоговые сборы с продажи недвижимости. Обе стороны сделки забирают поданные документы. Чтобы забрать всю необходимую документацию, потребуется иметь при себе удостоверение личности (паспорт), а также ранее выданную расписку.

Возникшие вопросы относительно оформления переуступки прав пишите в комментариях к статье.