Переводим свое жилое помещение в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилой фонд

Полуподвальные помещения многоэтажных домов уже довольно давно стали местом расположения всевозможных магазинов и офисов. Это обусловлено тем, что гораздо удобнее переоборудовать жилое помещение под торговые нужды, чем строить новое, обособленное здание. Однако не все так просто, процедура перевода жилого помещения в нежилое – дело довольно сложное, так как связано с необходимостью учитывать большое количество правовых аспектов.

Содержание:

  • Условия, которые требуются для перевода;
  • 1-й шаг : Подготовка необходимого пакета документов с последующим обращением в межведомственную комиссию для получения разрешения на перевод;
  • 2-й шаг : Обращение в БТИ с целью расчета стоимости перевода помещения;
  • 3-й шаг : Регистрация прав собственности на помещение в Регистрационной палате;
  • Затраты при процедуре перевода.

Условия перевода

Перед тем, как помещение будет переведено из жилого фонда в нежилой, нужно предусмотреть определенные тонкости (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ):

В помещении должен быть отдельный вход, который ведет непосредственно на улицу. В случае если площадь помещения превышает 100 кв. м., необходимо наличие запасного выхода (к примеру, из подъезда).

В соответствии со статьей 22 ЖК использовать нежилое помещение, войти в которое возможно исключительно через коридор, парадное или совмещенное помещение, строго запрещается. В редких случаях возможен перевод и такого помещения, которое на данный момент не обладает отдельным выходом, однако имеет все шансы обзавестись им в ближайшее время. Наиболее распространенный вариант – квартира, окно которой выходит во двор.

Запрещается делать перевод только части или доли (комнаты) жилой квартиры. К примеру, изменить статус одной комнаты невозможно.

Квартира, подлежащая переводу, не должна иметь зарегистрированных и на постоянной основе проживающих там лиц. Поскольку закон запрещает иметь прописку в нежилых помещениях, перед тем как подать документы на перерегистрацию помещения в нежилой фонд, необходимо предварительно из него выписаться.

В данной статье можно найти детальную инструкцию по проведению процедуры выписки.

Недвижимость, подлежащая переводу из жилого фонда в нежилой, не может находиться в залоге и быть в списке имущества, подлежащего аресту по решению суда.

В случае если помещение может быть отчуждено в пользу ответчика за неуплату долгов, провести процедуру перевода не получится. Это продиктовано повышенным вниманием со стороны контролирующих органов с целью предотвращения тех или иных вариантов мошенничества с недвижимостью.

  • Если же помещение расположено выше первого этажа , то все квартиры, которые находятся ниже, должны относиться к нежилому фонду.
  • Помещение, подлежащее переводу, не может располагаться в аварийном доме или в помещении, подготовленном к сносу.

Все вышеприведенные условия одинаковым образом касаются и многоэтажных зданий, и домов с одним этажом. Кроме этого, при проведении процедуры перевода помещения можно столкнуться с серьезными трудностями, если:

  • Дом, в котором находится данное помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
  • Помещение не подключено к базисным инженерным коммуникациям.
  • Дом, в котором располагается помещение, имеет неудовлетворительное техническое состояние и требует проведения ремонтных работ.
  • Кроме того, следует выяснить, не стоит ли здание на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны, поскольку данный факт может иметь серьезное влияние на конечную стоимость помещения при проведении экспертной проверки.

Обратите внимание, что в определенных случаях перевод помещения из категории жилого фонда в нежилой совершенно не обязательно. Это отражено в 17 статье ЖК, в соответствии с которой основными условиями являются:

  • Разрешено использовать жилое помещение под коммерческие нужды в том случае, если это не мешает гражданам, которые проживают в данной квартире, равно как и всем соседям.
  • Прописка индивидуального предпринимателя соответствует месту ведения его профессиональной деятельности (он должен находиться в данном помещении на законных основаниях).
  • Помещение соответствует всем нормам санитарно-эпидемиологической службы, а здание не подлежит сносу или не находится в аварийном состоянии.

План действий при процедуре перевода жилой квартиры в нежилой фонд

План действий при процедуре перевода жилой квартиры в нежилой фонд включает в себя три последовательных шага.

1-й шаг — Подготовка необходимого комплекта документов и обращение в межведомственную комиссию для получения разрешения на перевод.

Обратите внимание: если помещение подвергалось какой-либо перепланировке, перед началом процедуры сбора всех документов, она должна быть узаконена. Детальный план подобной процедуры описан в данной статье.

Во-первых, необходимо подготовить полный пакет документов, необходимых для предоставления Департаменту Управления Имуществом в межведомственную комиссию. Это потребуется для получения разрешения на перевод помещения в коммерческую группу. Собирать пакет документов может исключительно один из владельцев квартиры или доверенное лицо, обладающее соответствующими полномочиями в виде оформленной доверенности.

В пакет документов должны входить:

  1. Экспликация и поэтажный план помещения.
    • В первую очередь нужно обратиться в Департамент управления имуществом с целью получения доверенности на заказ экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Для этого нужно написать заявление по предусмотренному образцу и предъявить необходимые документы:
  2. паспорт РФ и нотариально заверенную доверенность (в случае обращения доверенного лица), в наличии должны быть оригиналы и копии документов;
  3. свидетельство о регистрации права собственности;
    • дополнительно может потребоваться договор основания на помещение.

Для получения данного документа предусмотрен срок – до 1 месяца.

После того, как данная доверенность будет получена, лицо, занимающееся сбором документов, может обращаться в БТИ и заказывать экспликацию с поэтажным планом. Для этого пишется заявление, и подаются документы, идентичные тем, которые были поданы в Департамент.

Технический паспорт с техническим планом помещения необходимо заказывать БТИ.

В случае наличия на руках технического паспорта, которому более трех лет, необходимо делать заказ на выдачу нового документа. Детальная инструкция по получению тех. паспорта на квартиру отображена здесь.

  1. Заключение пожарного надзора. В данном документе должно быть указано, что Ваше помещение отвечает всем нормам пожарной безопасности.

Чтобы получить указанный документ, необходимо прийти в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и написать заявление по установленной форме. После этого сотрудник пожарного надзора приезжает к Вам и производит осмотр помещения, в котором нужно зафиксировать соответствие всем необходимым требованиям пожарной безопасности. По окончании процедуры осмотра сотрудник пожарного надзора сообщит Вам о сроках получения данного заключения.

  1. Заключение санитарно-эпидемиологического надзора.

Для получения данного заключения необходимо обратиться в СЭС (Санитарно-эпидемиологическую станцию) Вашего района и заполнить заявление. После этого работник СЭС приезжает к Вам на объект и фиксирует соответствие положенным санитарным нормам. Время осмотра помещения и дату выдачи Вам готового заключения сообщают непосредственно в СЭС.

  1. Справка ДЕЗ, в которой должны содержаться данные о назначении остальных помещений, располагающихся на том же этаже, что и квартира, статус которой планируется изменять.

Данная справка выдается Вашей управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.). Для этого необходимо написать заявление и приложить паспорт РФ и нотариально заверенную доверенность (в случае заказа документа доверенным лицом), а также свидетельство о регистрации права и договор основания.

  1. Согласие соседей.

В случае если помещение является частью многоквартирного дома, обязательным требованием становится получение согласия всех соседей. Это правило распространяется только на собственников квартир и не относится к лицам, в них прописанным. Поэтому для получения данного документа рекомендуется провести общее собрание собственников квартир.

Для этого необходимо:

  1. Подать заявление в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с просьбой включить Ваш вопрос в повестку дня при проведении очередного собрания собственников дома или же написать заявление на проведение внеочередного собрания.
    • В случае созыва внеочередного собрания все собственники ставятся об этом в известность с помощью письма, в котором указывается дата и причина проведения мероприятия. Сделать это необходимо заранее, не позже чем за десять дней до планируемого собрания.
  2. Собрание считается состоявшимся и обладающим правомерностью в случае присутствия на нем более 50% собственников дома.
    • Решение о переводе помещения может считаться легитимным только в случае согласия с этим не менее чем 2/3 от количества собравшихся собственников , после чего необходимо составить соответствующий протокол. Однако в некоторых городах количество положительных голосов должно составлять 100%, а это, надо сказать, является чем-то фантастическим.
    • Техническое заключение. Получить его можно в Вашей управляющей компании, для этого необходимо предоставить паспорт и свидетельство о регистрации права. В данном заключении описано, в каком техническом состоянии находится все здание. Данный документ необходим в связи с условием, в котором прописано, что здание не должно быть в аварийном состоянии или предназначено под снос.
    • Выписка из домовой книги. Получают данную выписку в Вашем паспортном столе. Она необходима для подтверждения отсутствия прописанных лиц на площади, которая подвергается переводу (согласно одному из условий). Необходимо иметь в виду, что срок данной справки ограничен четырнадцатью днями.

Выше была приведена ссылка на подробный порядок действий при процедуре снятия с регистрационного учета по месту жительства (выписывание из жилья). А здесь Вы можете ознакомиться с инструкцией: что необходимо сделать, чтобы получить выписку из домовой книги.

  1. Проект на переустройство жилой площади в нежилую.

Данный проект заказывается в любой проектной компании Вашего города, имеющей соответствующую лицензию. Список таких компаний можно узнать в Департаменте Управления Имуществом или, проштудировав местные рекламные объявления.

Следует обратить внимание, что описанный пакет документов, необходимых для подачи в межведомственную комиссию, может быть неполным. Поэтому целесообразно будет пройти предварительную консультацию в Департаменте Управления Имуществом для уточнения полного списка.

  1. После того, как будет собран весь пакет документов, всем собственникам (если их больше одного) или доверенному лицу (при этом доверенность должен оформить и заверить каждый из существующих собственников) необходимо подать заявление, написанное по установленному образцу, в Департамент Управления Имуществом для получения разрешения на перевод помещения. При этом в заявлении следует указать причину перевода. Сам образец можно взять в Департаменте или скачать приблизительную форму отсюда.

Дополнительно необходимо предоставить:

  • Все документы и справки, которые были перечислены ранее;
  • Паспорта РФ;
  • Свидетельство о праве собственности на недвижимость и договор основания;
  • Доверенность, заверенную нотариусом (в том случае, если процедуру перевода осуществляет доверенное лицо);
  • Если же перевод помещения делается для юридического лица, то в обязательный пакет документов должны быть добавлены учредительные документы предприятия, которому принадлежит помещение.
  1. После подачи всех необходимых документов Ваша просьба о переводе будет рассмотрена комиссией.

Установленное время для рассмотрения – сорок пять дней. После того как будет принято положительное или отрицательное решение (основания для возможного отказа перечислены ниже) на протяжении трех суток протокол будет вручен Вам в руки или отправлен почтовой службой.

Возможные основания для отказа:

  • Нарушение условий перевода, указанных ранее.
  • На процедуру рассмотрения был подан неполный пакет документов, предусмотренных правилами.
  • Не было получено согласие от всех собственников помещения.
  • Не было получено согласие на изменение статуса помещения от соседей по дому, в котором находится квартира.

Помните: В протоколе об отказе обязательно должна быть указана причина отрицательного решения, в противном случае принятое решение является немотивированным и может быть обжаловано в суде.

2-й шаг: Обращение в БТИ с целью расчета стоимости перевода помещения

Здание БТИ

  1. Всем существующим владельцам жилья или доверенному лицу необходимо обратиться в БТИ в отдел приватизации и жилищного фонда, где следует написать заявление (форма и образец выдаются непосредственно в БТИ).

Совместно с заявлением подается следующий пакет документов, в который входят:

  • Паспорт РФ;
  • Свидетельство о праве собственности на помещение и договор основания;
  • Протокол межведомственной комиссии;
  • Технический паспорт, экспликация и поэтажный план;
  • В случае проведение процедуры перевода доверенным лицом – доверенность, которая заверена нотариусом;
  • Если помещение принадлежит юридическому лицу, потребуется предоставить учредительные документы предприятия, на балансе которого числится переоформляемое помещение.

Комплект документов должен включать как оригиналы всех документов, так и копии.

  1. На основе поданного Вами заявления комиссией отдела приватизации и управления жилым фондом принимается решение о цене перевода Вашего помещения и составляется протокол о принятой стоимости.
  2. Разница в стоимости оплачивается в любом отделении банка, после чего Вам выдают готовый протокол.

Для расчета стоимости помещения работники БТИ используют массу критериев. Например: в каком районе располагается данное жилье; в каком техническом состоянии находится здание; вероятность использования данного помещения в рыночных целях; находятся ли в непосредственной близости идентичные помещения; уровень комфортности использования данного помещения.

3-й шаг: Регистрация прав собственности на помещение в Регистрационной палате

  1. Все владельцы жилья или доверенное лицо должны обратиться в Регистрационную палату или МФЦ (Многофункциональный центр) и предоставить следующий пакет документов (оригиналы и копии):
    • Паспорта РФ и доверенности (в случае проведения процедуры перевода доверенным лицом);
    • Свидетельства о праве собственности и договор основания;
    • Протокол от межведомственной комиссии и протокол комиссии БТИ;
    • Кадастровый паспорт помещения;
    • Учредительные документы предприятия в случае подачи документов от юридического лица.
  2. Все владельцы помещения должны подписать заявления, заполненные работником Регистрационной палаты.
  3. После этого необходимо оплатить квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины за регистрацию права собственности и выдачу нового свидетельства (стоимость госпошлины составляет одну тысячу рублей).
  4. Затем сотрудник регистрации забирает все поданные документы (оригиналы и копии), а взамен выдает расписку о том, что он их получил для проведения регистрации . Также в данной расписке будет указана дата выдачи нового свидетельства на нежилое помещение.
  5. В указанную дату можно получить новое свидетельство о регистрации права на теперь уже нежилое помещение и забрать ранее сданные документы, для этого при себе необходимо иметь паспорт и выданную расписку.

После проведения всех вышеперечисленных процедур можно Вас поздравить, отныне Вы – собственник коммерческой недвижимости.

Затраты при процедуре перевода

Не существует фиксированной ставки при проведении изменения статуса помещения, затраты будут у каждого сугубо индивидуальными.

Вам предстоит оплатить:

  • Разницу в цене нежилого помещения при его расчете в БТИ.
  • Оплатить услуги, предоставленные БТИ : подготовка технического паспорта; справка о разнице цены для помещения жилого фонда и помещения, уже переведенного в нежилой фонд.
  • Оплата услуг нотариуса : оформление копий документов на владение квартирой; оформление доверенности.
  • Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения.
  • Оплата услуг организации, занимающейся созданием проекта перепланировки или переустройства помещения (в случае подобной необходимости).

Если у Вас остались вопросы, не освещенные в данном материале, можете задавать их в комментариях.

Ольга