Квартиру в ипотеке продать можно и есть 3 способа продажи

Ипотека – процесс очень длительный. За несколько десятилетий планы и обстоятельства могут измениться кардинально. Поэтому, если возникла необходимость, даже ипотечную квартиру продать можно, хотя процедура эта не совсем проста. Помимо покупателя и продавца в ней участвует третье лицо – банк, который выдал кредит под залог этой квартиры.

Именно присутствие банка несколько усложняет ситуацию. Хозяин квартиры фактически распоряжаться ей по своему усмотрению не может, так как она находится в обременении у банка.

Пункт о том, что для продажи ипотечного жилья или его дарения третьим лицам до полного погашения долга по кредиту необходимо получить согласие банка, есть практически во всех договорах об ипотеке.

Способ 1. Продажа ипотечной квартиры за наличный расчет

1. Необходимо известить банк (кредитную организацию) о том, что вы хотите продать свою квартиру. Разрешение банка в данном случае обязательно. В случае если банк не извещен, что собственник не погашает досрочно кредит, а продает квартиру, он имеет право наложить запрет на заключение сделки купли-продажи.

Обращаясь в банк, будьте готовы ответить на некоторые вопросы, в частности о причинах, по которым вы решились на продажу жилья. Из возможных причин: неплатежеспособность по кредиту, переезд в другой город, регион или даже страну и т.д. Вопросы обусловлены нежеланием банка принимать погашение по кредиту досрочно, ведь ему это попросту не выгодно.

1. Поиск покупателя квартиры, которого не отпугнет тот факт, что недвижимость находится в обременении, и его согласие на оплату до момента заключения договора купли-продажи.
2. Проведение процедуры задатка и оформление предварительного договора.

В данном случае сумма задатка составляет непогашенную часть долга по ипотеке. Чтобы обезопасить и успокоить покупателя, нужно обязательно оформить договор у нотариуса. В договоре необходимо указать на то, что продавец обязуется продать данную квартиру покупателю, как только с нее будет снято обременение. Кроме того, указывайте в договоре задатка информацию следующего характера:

• Сумма, в которую оценивается сделка, и порядок расчетов.

Как правило, порядок расчета происходит по следующей схеме. Цена квартиры делится на две неравные части: первая – остаточный долг по ипотеке, вторая – сумма, которую получает продавец. Используются депозитные ячейки в банке, до заключения договора купли-продажи квартиры доступ к ним имеет только покупатель. После продажи квартиры он получает свидетельство о собственности, а банк и продавец – доступ к ячейкам (каждый к своей).

• Сроки, в течение которых продавец обязуется продать квартиру.
• Срок, в который банк снимет обременение с квартиры в случае заключения сделки.
1. Погашение задолженности по ипотечному кредитованию, для этого продавец и покупатель идут в банк и производят оплату. В результате банк должен дать справку и закладную на квартиру.
2. Снятие с квартиры обременения. В Регистрационной палате продавец и представитель банка подают заявление об окончании ипотеки, ее полной выплате. Для снятия обременения потребуются некоторые документы:
• само заявление, написанное по образцу;
• паспорт владельца квартиры;
• правоустанавливающие документы;
• справка о том, что задолженность банку погашена;
• закладная на квартиру.
1. После того, как будет проведена регистрация факта выплаты ипотеки, на обратной стороне свидетельства проставляют штамп, что обременение с квартиры снято.
2. Заключение договора купли-продажи с покупателем и регистрация сделки в УФРС.

В случае, если вы не хотите продавать свою квартиру или не можете найти покупателя, но желали бы улучшить жилищные условия, можно обратиться к банку с просьбой о перекредитовании. Иными словами, вы берете новую квартиру, которая больше по площади, в новую ипотеку, а старую квартиру, кредит за которую еще не погашен, отдаете банку.

На вариант с перекредитованием банки идут достаточно редко, при принятии решения учитывается кредитная история заемщика.

Способ 2. Продажа ипотечной квартиры в ипотеку



В наше время покупка за наличный расчет – это большая редкость, так или иначе, но люди «влезают» в кредиты (обычные или ипотечные). Поэтому очень часто складывается ситуация, когда продают ипотечную квартиру и покупают новую тоже в ипотеку. На первый взгляд кажется, что это практически невозможно. На самом же деле это не так, но все же процесс достаточно затратный по времени и трудоемкий.

Самое первое, что вы должны узнать у своего покупателя – какая у него есть сумма собственных средств, а какая будет выдана по кредиту. Рассматривайте варианты только с теми покупателями, у которых имеющаяся наличная сумма перекроет ваш оставшийся по ипотеке долг.

Когда вы нашли подходящего покупателя и договорились о сделке, алгоритм дальнейших действий следующий:

1. Извещение банка о желании продать квартиру и тем самым досрочно погасить кредит.
2. Заключение между продавцом и покупателем договора задатка и его нотариальное заверение. При этом не забывайте, что сумма задатка должна быть равна сумме оставшегося долга по ипотеке. В договоре обязательно указывайте тот факт, что покупатель приобретает квартиру по ипотечному кредиту в конкретном банке.
3. Оплата покупателем оставшегося по ипотеке долга в банке. После чего банк отдает закладную и справку о погашении задолженности.
4. Обращение представителя банка и продавца в УФРС (Регистрационная палата), которая в свою очередь снимает с квартиры обременение. Подтверждается это проставлением печати на обратной стороне свидетельства.
5. Подготовка документов для банка покупателя квартиры. Перечень следующий.
• Оформление выписки на квартиру из ЕГРП с указанием о том, что на квартире нет обременения. Подробно о том, как ее получить, вы можете прочитать здесь.
• Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
• Выписка из домовой книги о том, что в квартире никто не прописан. Для этого необходимо выписаться из квартиры всем, зарегистрированным в ней лицам. Это можно сделать в паспортном столе, более подробно данная процедура (в том числе с участием несовершеннолетних детей) была описана выше. Встатье по ссылке вы можете прочитать о том, как и где взять выписку из домовой книги.
• Оценка рыночной стоимости квартиры. Она проводится специализированными компаниями, которые чаще всего сотрудничают с банком, где оформляется ипотека. Процедуру оплачивает покупатель, так как он является заинтересованным лицом.
1. Предоставление необходимого пакета документов банку покупателя для одобрения кредита на покупку квартиры.
2. Регистрация сделки купли-продажи квартиры в Регистрационной палате в случае одобрения банком ипотечного кредита.